Ce trebuie sa stii atunci cand inchiriezi un apartament in Bucuresti – sfatul avocatului si al agentului imobiliar

Share on FacebookShare on TwitterShare on Google+

V-am povestit ce inseamna sa inchiriezi un apartament in Bucuresti din punctul de vedere al unei persoane care a facut acest lucru iar acum e timpul sa vedem ce ne-ar sfatui un avocat si un agent imobiliar.

Pentru acest articol am discutat cu Carmen Ursu, Avocat in Baroul Bucuresti si Sandra Pipera, Agent imobiliar si Director de Vanzari Departament Rezidential Unirii si Vitan Mall Galaxy Imob.

Pasii mari pe care trebuie sa-i urmezi sunt simpli: stabilesti bugetul, alegi zona dorita, semnezi contractul de vizionare (daca alegi o agentie imobiliara), inspectezi apartamentul, stabilesti garantia, te hotarasti daca iti place iar daca e pe placul tau te asiguri ca se va semna un contract care sa te multumeasca.

Dar haideti sa le luam pe rand:

Ce trebuie sa stii atunci cand te pregatesti sa inchiriezi un apartament


Sursa foto

Daca te-ai mutat recent in Bucuresti si esti pregatit pentru a intra in goana dupa apartamente ar trebui sa-ti faci un plan de bataie. In principiu ai doua variante: fie alegi sa inchiriezi direct de la proprietar, fie alegi serviciile unei agentii imobiliare. Beneficii sunt in ambele cazuri, tocmai de aceea trebuie sa te gandesti bine atat la bugetul tau cat si la timpul pe care-l poti aloca cautarii.

In cazul in care alegi sa cauti apartament dat spre inchiriere direct de proprietar, poti salva cativa banuti deoarece atunci cand alegi sa apelezi la un agent imobiliar trebuie sa iei in considerare si comisionul acestuia pe care trebuie sa il platesti cand semnezi contractul si care, de obicei reprezinta o luna de chirie (comision perceput de agentul imobiliar si platit de chirias si proprietar.)

Daca ai ajuns la o concluzie si stii prin ce metoda vrei sa-ti gasesti apartamentul e timpul sa treci la pasul urmator. Stabileste bugetul, gandeste-te bine la tipul de apartament pe care vrei sa-l inchiriezi (2, 3 camere etc.), zona de interes si nu in ultimul rand, asigura-te ca se va semna la final un contract legal, singurul ce te poate apara in cazul incalcarii drepturilor tale.

Cum te ajuta serviciile unui agent imobiliar?


Sursa foto

In primul rand trebuie explicat modul in care iti alegi un agent imobiliar. Daca intri pe site-uri cu anunturi imobiliare, precum anuntul.ro (de exemplu) si cauti apartament si doar suni si nimeresti la o agentie imobiliare iti asumi niste riscuri pentru ca nu vei sti nimic despre agentia respectiva.

Tocmai de aceea ideal ar fi sa-ti alegi agentia imobiliara si sa te asiguri ca este una de renume si cu review-uri pozitive. Este important de stiut ca o agentie imobiliara iti ofera un personal calificat, ce ofera siguranta si conditii optime pentru incheierea  contractului de inchiriere. Un agent cu experienta pe zona voastra de interes, va sti exact cum sa incadreze o oferta, sa coreleze pretul de cerere cu bugetul dumneavoastra si va acorda un plus de siguranta si profesionalism tranzactiei, urmand toti pasii importanti si legali.

Ce este contractul de vizionare?

Desi in cautarile noastre doar 3 din 5 agenti imobiliari s-au prezentat la vizionari cu astfel de contracte este bine de stiut ce inseamna ele si la ce trebuie sa fii atent cand semnezi unul.

Contractul de vizionare se semneaza in momentul vizionarii unui apartament si asigura chiriasul de consultanta, prezentarea bazei de date si asistenta in toti pasi tranzactiei.

De asemenea, aici va fi specificata adresa proprietatii vizionate si valoarea comisionului in cazul tranzactionarii unei proprietatii propuse de catre agentul imobiliar, precum si termenii de plata.

Avocatul ne sfatuieste sa fim atenti la astfel de contracte si sa ne asiguram ca atunci cand le semnam le-am citit si au fost completate in fata noastra. Majoritatea acestor contracte sunt tip si agentii imobiliari completeaza la fata locului adresele vizionate si comisionul perceput astfel incat trebuie sa te asiguri ca nu semnezi un contract in care nu au fost completate toate aceste detalii.

Contractul de vizionare te poate obliga sa inchiriezi apartamentul vizionat doar prin agentia cu care ai semnat in prealabil. De obicei in contractele de vizionare exista o clauza conform careia, in cazul in care vei inchiria acelasi apartament direct de la proprietar sau cu o alta agentie, in baza contractului de vizionare semnat cu prima agentie, aceasta poate sa iti solicite comisionul pe care te-ai  obligat sa il platesti. Si desi acest lucru nu prea se intampla e bine de stiut.”, spune Carmen Ursu, avocat.

Care sunt conditiile pentru garantie?


Sursa foto

Garantia este data de catre viitorul chirias proprietarului la inceperea contractului si poate varia ca si valoare de la o luna pana la trei luni de chirie, in functie de bonitatea chiriasului, perioada contractuala, valoarea proprietatii si a bunurilor care se afla in aceasta.

Este foarte important ca aceasta valoare sa fie stipulata clar in contract, cu toate clauzele din care reies ce cheltuieli pot fi acoperite din aceasta suma. Obligativitatea locatarului este aceea de a verifica bunurile in momentul intocmirii procesului verbal de predare-primire, precum si verificarea instalatiilor electrice si sanitare, totodata de a avea grija de proprietate si toate bunurile care i-au fost incredintate, plus  achitarea tuturor cheltuielilor curente, la zi.  In functie de clauza de reziliere a contractului, se poate restitui garantia, daca ai indeplinit clauzele contractuale si ai anuntat rezilierea unilaterala in conditiile impuse in contract.”, spune Sandra Pipera, agent imobiliar.

Agentul imobiliar este cel care aduce contractul ce urmeaza sa fie semnat atat de proprietar cat si de viitorul chirias. In cazul in care nu te pricepi si vrei sa te asiguri ca acel contract este bine intocmit poti apela la un avocat, insa nu este obligatoriu. Trebuie doar sa-l citesti cu atentie, sa te asiguri ca in contract sunt trecute corect chiria, data cand trebuie sa o platesti si perioada contractuala. De asemenea trebuie sa te asiguri ca proprietarul nu si-a trecut in contract clauze care te-ar putea deranja, ca de exemplu: n-ai voie sa fumezi in apartament, nu ai voie cu animale si alte lucruri ce te-ar incomoda de-a lungul locuirii in apartament.

Contractul de inchiriere va fi depus la Administratia Financiara(ANAF) de catre proprietar iar chiriasul nu mai are niciun rol aici. In cazul in care proprietarul alege sa nu inregistreze contractul isi asuma raspunderea exclusiva a acestui lucru in fata autoritatilor competente.

Exista si cazuri extreme in care chiriasul a distrus apartamentul sau pur si simplu a plecat fara sa-si plateasca chiria si cheltuielile de intretinere iar proprietarul vrea sa-si recupereze aceste datorii chemandu-l in instanta. In aceste conditii chiriasul va trebuie sa isi achite toate datoriile fata de proprietar, indiferent daca contractul a fost sau nu inregistrat la ANAF. Asadar, mare atentie, chiar daca contractul nu este inregistrat la ANAF, acesta este legal si trebuie respectati toti termenii impusi in cuprinsul lui.

In urma inregistrarii la ANAF proprietarul este obligat sa-ti ofere si tie, in calitate de chirias, un exemplar cu inregistrarea.

Contractul de inchiriere iti este necesar  si in fata administratorul blocului are doreste sa se asigure ca stai legal in apartament si in cazul in care esti legitimat de catre Politie. De exemplu,  in cazul in care esti reclamat la Politie ca ai facut galagie sau din alte motive, politistul iti va solicita acest contract pentru a se asigura ca locuiesti legal in apartament. Dar, dupa cum va spuneam daca contractul nu este inregistrat la ANAF vina nu este a chiriasului, ci a proprietarului.

Care este perioada minina de inchiriere a unui contract?

Prevederile Legii locuintei nr. 114/1996 privind drepturile si obligatiile chiriasului au fost abrogate odata cu intrarea in vigoare a Noului Cod Civil, la data de 1 octombrie 2011.

Astfel, inchirierea unei locuinte se face pentru cel mult 49 de ani, potrivit Noului Cod Civil. Totusi, daca proprietarul (locatorul) si chiriasul (locatarul) stipuleaza un termen mai lung, acesta se va reduce de drept la 49 de ani.


Sursa foto

Totusi, daca nu s-a mentionat un termen in contract, inchirierea se considera incheiata pentru 1 an, in cazul locuintelor nemobilate sau spatiilor pentru exercitarea activitatii unei societati, sau pe durata corespunzatoare unitatii de timp pentru care s-a calculat chiria, in cazul camerelor sau apartamentelor mobilate.

Asadar, daca nu avem nici o perioada specificata, un contract va avea minim 12 luni cu posibilitatea de prelungire. Chiriasul trebuie sa anunte din timp faptul ca doreste sa prelungeasca contractul, in caz contrar risca a se trezi pe strazi cand expira acesta.

Care sunt drepturile chiriasului prevazute prin lege

Locuinta de inchiriat trebuie sa fie in stare corespunzatoare iar proprietarul trebuie sa efectueze toate reparatiile care sunt necesare pentru a mentine bunul in stare corespunzatoare, totusi, reparatiile locative, a caror necesitate rezulta din folosinta obisnuita a bunului vor fi suportate de chirias.

In acelasi timp, proprietarul este raspunzator pentru orice ar impiedica chiriasul sa se foloseaca de locuinta inchiriata, indiferent daca aceste vicii existau dinainte ori au survenit pe parcursul derularii contractului iar chiriasul are dreptul la o scadere proportional a chiriei, daca lucrurile nu sunt remediate de indata.

Atentie: proprietarul nu raspunde pentru neregulile care nu au fost reclamate, desi erau aparente la data incheierii contractului!

Care sunt obligatiile chiriasului

Chiriasul trebuie sa plateasca chiria la termenul convenit in contract sau dupa cum urmeaza:

• in avans pentru toata durata contractului, daca aceasta nu depaseste o luna;
• in prima zi lucratoare a fiecarei luni, daca durata locatiunii este mai mare de o luna, dar mai mica de un an;
• in prima zi lucratoare a fiecarui trimestru, daca durata locatiunii este de cel putin un an.

Chiriasul este obligat sa contribuie la cheltuielile pentru iluminarea, incalzirea, curatarea partilor si instalatiilor de folosinta comuna, precum si la orice alte cheltuieli pe care legea le stabileste in sarcina lui. Noul Cod Civil prevede expres faptul ca, chiriasul este obligat sa mentina locuinta in stare corespunzatoare pe toata durata inchirierii.

Noul Cod Civil da dreptul proprietarului de a solicita despagubiri in cazul in care chiriasul schimba destinatia locuintei.

Un alt drept conferit de Noul Cod Civil proprietarului se refera la posibilitatea de a veni sa examineze locuinta, la intervale de timp rezonabile. De asemenea, chiriasul trebuie sa permita in locuinta si accesul persoanelor care doresc sa achizitioneze locuinta sau care doresc sa o ia in locatiune dupa expirarea contractului.

Cand inceteaza contractul de inchiriere?


Sursa foto

Contractul de inchiriere inceteaza la data expirarii lui sau in cazul in care nu se respecta obligatiile stipulate in acesta, atat chiriasul cat si proprietarul avand dreptul sa solicite rezilierea lui.

Noul Cod Civil prevede un termen de preaviz de cel putin 60 de zile pentru ca, chiriasul sa denunte unilateral contractul in cazul in care inchirierea este pe durata determinata. Atunci cand contractul este pe perioada nedeterminata, chiriasul poate denunta contractual prin notificare cu respectarea unui termen de preaviz care nu poate fi mai mic de:

• 60 de zile, daca intervalul de timp pentru care s-a stabilit plata chiriei este de o luna sau mai mare;
• 15 zile, daca intervalul de timp pentru care s-a stabilit plata chiriei este mai mic de o luna.

La ce trebuie sa fie atent un chirias cand semneaza un contract?

„In primul rand, locatarul trebuie sa ceara actele de proprietatea ale locatorului, sau procura (valabila) ce ii permite inchirierea acelui spatiu. De asemenea, trebuie verificat daca cheltuielile curente ale apartamentului sunt platite la zi, precum si care este starea locuintei, a aparaturii electro-casnice si verificarea instalatiilor electrice. Nu uita - doar un contract legal te poate apara in cazul incalcarii drepturilor tale.”, spune Sandra Pipera.

Speram ca toate aceste informatii sa va fie de folos atunci cand doriti sa inchiriati un apartament in Bucuresti.

Din curiozitate, am intrebat-o pe Sandra Pipera si alte lucruri, iata:

Care sunt cele mai cautate zone de catre viitorii chiriasi?

Fiecare locatar isi cauta o locuinta in functie de bugetul si preferintele sale. Din experienta mea zonele cel mai cautate sunt cele centrale (Unirii, Universitate, Victoriei). De asemenea, unul dintre cele mai importante criterii in alegerea zonei si pozitionarea apartamentului este si distanta pana la cea mai apropiata statie de metrou.

Cu ce probleme mari se confrunta un agent imobiliar?

O problema comuna pe care o intampina mai toate agentiile este exact lipsa unor reglementari a acestei piete imobiliare. Astfel apar in constanta noi agentii mici, fara un sediu fix si fara un renume in piata, care de cele mai multe ori dezinformeaza clientii si nu ofera o consultanta de calitate acestora.

Iata cum arata un contract tip de inchiriere:

Pe aceeasi tema:



8 comentarii vrei sa comentezi?

Ce trebuie sa stii atunci cand inchiriezi un apartament in Bucuresti – sfatul avocatului si al agentului imobiliar
maria
#1 -

ce trebuie sa stii cand inchiriezi un apartament

In articol nu sunt specificate obligatiile firmei imobiliare ca:obligativitatea firmei de a face un dosar cu profilul chiriasului,adeverinta loc de munca, recomandari de la vechiul proprietar,precum si faptul ca chiriasul poate face contracte cu electrica si distrigazul, internetul si altele pe baza contractului de inchiriere si eventual firma imobiliara face acest lucru ,ca si inregistrarea la adm financiara.Altfel firma imobiliara nu-si justifica comisionul pe care il consider foarte mare.De multe ori chiriasul pleaca dupa ce a stat o luna ,doua .si atunci ce face proprietarul,

Ce trebuie sa stii atunci cand inchiriezi un apartament in Bucuresti – sfatul avocatului si al agentului imobiliar
Alexa Ioana
#2 -

.

Eventual agentia imobiliara te duce si la un test psihologic, nu?

Ce trebuie sa stii atunci cand inchiriezi un apartament in Bucuresti – sfatul avocatului si al agentului imobiliar
Marius
#3 -

mici inadvertențe

1. Prezența chiriașului este obligatorie la ANAF (e drept, se poate duce muncă de convingere cu doamnele de acolo pentru a nu fi nevoie și de chiriaș)
2. În general, agențiile imobiliare funcționează ca niște samsari: acesta este apartamentul, acum vreau comisionul. Nu exista pregătire juridică, multe nu au nici detalii de bază despre apartament, nici măcar nu l-au văzut înainte, deci nici nu se pune problema de consultanță la încheierea contractului. Majoritatea folosesc un software de web-scraping care fură efectiv detaliile anunțului de închiriere de pe alte site-uri. Galaxy Imob se încadreaza, din păcate, în această majoritate, am avut neplăcerea să lucrez cu ei direct acum 5 ani (poate între timp lucrurile s-au mai schimbat).
3. Poliția nu trebuie să ceară contractul de închiriere, ci buletinul cu viza de flotant al chiriașului. (viza de flotant se obține pe baza unui dosar care conține și contractul de închiriere)
4. Lipsesc câteva aspecte practice din articol:
- ce procent din proprietari au contract legal?
- ce faci cânt proprietarul vrea sa declare o chirie mai mică în contract decât cea reală plătită?
- cum te aperi de chiriași rău-platnici?
- exemple concrete de reparații care sunt responsabilitatea chiriașului si reparații care sunt responsabilitatea proprietarului

@Ioana: În țările vestice, este absolut normal să se ceară adeverința de salariu a chiriașului. În Elveția, se cere inclusiv CV și scrisoare de recomandare.
@Maria: din punct de vedere logistic, este aproape imposibil în România să ai contractele de curent și gaz pe numele chiriașului în cazul unui apartament. Pentru Internet și telefonie se poate face.

Ce trebuie sa stii atunci cand inchiriezi un apartament in Bucuresti – sfatul avocatului si al agentului imobiliar
florin
#4 -

Comentariu nou

Locuiesc de 8 ani in Bucuresti, am vizionat zeci de apartamente, agentul imobiliar s-a dovedit de fiecare data ca fiind neinteresat si lipsit de interes pentru drepturile chiriasilor. Important e sa.si ia el banii, fara factura evident

Ce trebuie sa stii atunci cand inchiriezi un apartament in Bucuresti – sfatul avocatului si al agentului imobiliar
Alexa Ioana
#5 -

@florin

Tocmai de aceea si spuneam cat de important este sa-ti gasesti un agent imobiliar bun si o agentie cu renume. 70% dintre agenti, cel putin in Bucuresti, sunt nepregatiti si chiar nesimtiti.

Ce trebuie sa stii atunci cand inchiriezi un apartament in Bucuresti – sfatul avocatului si al agentului imobiliar
Dmitry
#6 -

Hello dear traveler !!

Am închiriat un apartament în FULL gândacilor de bucătărie, ei erau peste tot și peste tot, ne-am decis să părăsească imediat apartamentul, iar când am lăsat un gândac a fugit în fața noastră, pe care nu l-am văzut. După ce am plecat, am început să-l numim "proprietarul rețelei de zi cu zi apartamente in regim hotelier PAT RED '' pe nume George și nu a putut suna timp de 3 sau 4 ore. Când a făcut contact, el a spus că nu este în cetate, pe care l-am spus nu intenționează să rămână în acest apartament, și să părăsească hotelul, iar el a spus că mâine ne mute la alta. a doua zi, proprietarul ne-a inselat, bani nu este returnat (300 $) și a lăsat fără adăpost. nu a mers la poliție, pentru că nu a fost eliberat și dorința de a petrece timp pe ea, așa că a fost necesar pentru a rezolva problema locuințelor, în primul rând. imagina așa cum sa dovedit a redus asupra intelectului și sufletul omului, care a profitat de situație și în mod fraudulos a furat banii și ne-a părăsit stradă. am plecat din Bucuresti, doar ca nu lasa, intenționează să ia măsuri, pentru că așa cum am înțeles, acest infractor patetic poate face, de asemenea, cu fiecare, astfel încât aceste mesaje ne place să fie învățat o lecție.
Telefonul mobil 40720502281. Nume REDBED. Site-ul redbed.ro. Publicitate are pe Booking.com și site-uri similare. Toate pozele apartamentului său cu gândaci, e-mail-uri și mesaje de la numărul său de telefon cu amenințările am atașat.

Ce trebuie sa stii atunci cand inchiriezi un apartament in Bucuresti – sfatul avocatului si al agentului imobiliar
Anderson Morris
#7 -

Te gandesti de obţine un împrumut?

Te gandesti de obţine un împrumut? Ai nevoie serios de împrumut de urgenţă pentru a începe propria afacere? Eşti în datorii? Aceasta este sansa to realiza dorinto, noise to personale credite, credite či īmprumuturi corporative ši toate tipurile de credite či článku 2% pentru mai información českým răgăl český kontakt zi prin e-mail (andmoris38@gmail.Com)

Ce trebuie sa stii atunci cand inchiriezi un apartament in Bucuresti – sfatul avocatului si al agentului imobiliar
Wahyuni Elvin
#8 -

IMPRUMUT

Bună ziua tuturor care vede acest lucru peste tot în lume, există o mulțime de escroci în acest site, am vești bune pentru a partaja. vă rugăm să mi se alăture pentru a fi fericit și recunoscător pentru compania de creditare. Tocmai am primit un împrumut de la un legitim ELINA JOHNSON ÎMPRUMUT FIRM. Acesta este modul în care am luat contactul lor. Am văzut mărturia doamnei Nuliana Novi din Indonezia în acest forum despre modul în care a primit un împrumut de la ei și ea le-a dat un e-mail pentru toată lumea „elinajohnson22@gmail.com“ asa ca le-am trimis imediat și au răspuns la e-mail meu, Sincer, la început am fost atât de mult teamă ca mi-am pierdut banii atât de prostește înainte. Dar, am fost surprins de faptul că mai puțin de 3 ore după, un împrumut de RP 700000000, am aplicat efectiv transferate în contul meu. Întregul proces a fost simplu. și împrumut de urgență la o rată de 2% am primit rapid Nu există nici o taxă. Nu este necesară garant de mine. până acum, eu încă se pare greu de crezut că era adevărat. Am crezut că visez când am primit un avertisment de la banca mea. Acum, inima mea este plină de bucurie. Sfatul meu este simplu pentru toată lumea în căutarea unui îndemn sincer pentru a obține numărul de un împrumut legitim pentru a începe o afacere sau pentru a finanța un proiect este de a le trimite un email acum si vei fi surprins de modul în care am fost placut surprins. Vreau să mulțumesc în special pentru a oferi Nuliana novi de contact în acest forum. Și dacă îi suni și să obțină un împrumut de la ei, vă rugăm să răspândească vestea bună, astfel încât alte persoane să poată beneficia, de asemenea. mulțumiri, prin e-mail din nou ^elinajohnson22@gmail.com
^, Numele meu este Wahyuni ​​Elvin Contactați-mă, aici este e-mail meu wahyunielvin@gmail.com
 Notă: toate escrocii cere taxe de înregistrare, să fie atent, totul este o înșelătorie. Dumnezeu să vă binecuvânteze pe toți
Mulțumiri

Evenimente promovate pe Metropotam

Locuri promovate pe Metropotam

d'ale zilei...

Ce fructe va place sa mix & match in iaurt?
|Rezultate|Alte sondaje

Descopera